Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, le bailleur se retrouve dans une situation délicate, en particulier si le locataire d’origine a quitté le pays et qu’un autre occupant a repris le bail. En Côte d’Ivoire, la loi encadre strictement la résiliation du bail et l’expulsion pour loyers impayés. Il est essentiel de connaître la procédure légale pour éviter les erreurs qui pourraient retarder la récupération du bien.
Cet article, destiné aux propriétaires, agences immobilières et juristes, explique les étapes à suivre selon le droit ivoirien pour résilier un bail et expulser un locataire (ou un occupant), tout en rappelant les obligations et précautions nécessaires.
Bail repris d’un locataire absent
Deux situations peuvent se présenter :
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Cession de bail autorisée : Si le locataire initial a cédé son bail avec l’accord du bailleur, le nouvel occupant devient le locataire légal et assume toutes les obligations, notamment le paiement du loyer.
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Occupation sans titre : Si la cession n’a pas été autorisée, le contrat reste au nom du locataire absent. Dans ce cas, l’action en résiliation doit être intentée contre le locataire contractuel, tout en visant l’expulsion de « tous occupants de son chef ».
Dans les deux cas, le non-paiement du loyer constitue un manquement grave justifiant la résiliation anticipée du bail.
Bases légales
La loi n°2019-576 du 26 juin 2019 (Code de la Construction et de l’Habitat) encadre les baux d’habitation et professionnels. Les articles relatifs à la résiliation pour non-paiement prévoient :
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La possibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution des obligations du locataire.
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L’obligation de passer par une décision judiciaire pour obtenir l’expulsion.
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L’exécution de l’expulsion par un commissaire de justice avec l’appui des forces de l’ordre si nécessaire.
Pour les baux commerciaux, l’Acte uniforme OHADA sur le droit commercial général prévoit également la résiliation pour non-paiement, souvent facilitée par la présence d’une clause résolutoire.
Étapes de la procédure
1. Mise en demeure ou lettre de résiliation
Le bailleur doit notifier au locataire le défaut de paiement et sa volonté de résilier le bail.
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Pour un bail d’habitation : lettre de demande de résiliation mentionnant le montant des loyers impayés et la période concernée.
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Pour un bail commercial : mise en demeure délivrée par huissier, accordant un mois pour régulariser.
Ce courrier doit être remis de manière officielle (huissier, recommandé avec AR, ou remise contre décharge).
2. Délai de régularisation ou de contestation
Le locataire dispose d’un délai (généralement 30 jours) pour payer ou saisir le tribunal afin de contester la demande de résiliation.
3. Saisine du tribunal
En cas de non-paiement, le bailleur saisit le juge des référés pour obtenir la résiliation judiciaire et l’expulsion. Les preuves nécessaires : contrat de bail, décompte des loyers, copie de la mise en demeure et preuve de réception.
4. Décision de justice
Le juge, après audience, prononce la résiliation et ordonne l’expulsion. Il peut accorder un délai de grâce si le locataire en fait la demande et démontre sa bonne foi.
5. Commandement de libérer les lieux
Un commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux, laissant au locataire un dernier délai (généralement huit jours).
6. Expulsion forcée
Si le locataire ne quitte pas volontairement, l’huissier procède à l’expulsion avec l’assistance des forces de l’ordre.
Particularités des baux commerciaux
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La clause résolutoire permet une résiliation automatique en cas d’impayé, mais un commandement de payer reste obligatoire.
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Le tribunal de commerce ou le TPI est compétent pour statuer.
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L’ordonnance d’expulsion vise le preneur et tous occupants de son chef.
Conseils pratiques
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Privilégier l’amiable : tenter une négociation avant d’engager la procédure judiciaire.
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Respecter scrupuleusement les formalités : chaque étape doit être documentée pour éviter une annulation pour vice de procédure.
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Bien rédiger la mise en demeure : mentionner clairement les sommes dues et les bases légales.
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Vérifier le contrat de bail : repérer les clauses de cession, de sous-location ou résolutoires.
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Anticiper la logistique d’expulsion : préparer le stockage éventuel des biens et la sécurisation des lieux après récupération.
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Ne pas pratiquer d’expulsion « sauvage » : changer les serrures sans jugement est illégal et peut entraîner des poursuites contre le bailleur.
La résiliation et l’expulsion pour impayé en Côte d’Ivoire suivent une procédure précise, qui protège les droits de chaque partie. Même lorsque le locataire est absent ou a cédé le logement à un tiers, le bailleur doit passer par le juge et un huissier. Une bonne préparation du dossier, une mise en demeure bien rédigée et le respect des délais permettent de récupérer le logement légalement et de limiter les pertes financières.
