Vous venez de vous lancer en affaires et vous êtes à la recherche d'un local pour vos activités commerciales ? Votre entreprise est en développement et il est temps pour vous d'avoir pignon sur rue ? Comme toute décision d'affaires, la signature d'un bail commercial est une étape importante qui ne doit pas être prise à la légère. Puisque le savoir est le pouvoir, en affaires comme dans toute chose, vous trouverez ici ce qui concerne le bail commercial, de l'information à y inclure aux obligations du locateur, en passant par l'importance de l'assurance entreprise. Voici donc ce que vous devez savoir pour louer un local commercial sans risquer de mauvaises surprises.
Le Bail commercial ?
Le bail à usage professionnel, antérieurement appelé bail commercial, est désormais régi par les dispositions des articles 101 à 134 de l'Acte Uniforme du Traité OHADA portant organisation du droit commercial général. Un bail à usage commercial au sens de la loi uniforme ci-dessus comprend, même s'il n'est pas écrit, un contrat avec la personne qui a le titre de propriété ou le droit de louer un immeuble en tout ou en partie, et un contrat avec une personne physique personne ou une personne morale. Il s'agit d'un contrat qui existe entre une personne qui a , qui permet à ce dernier, avec l'accord du propriétaire, d'exercer sur le site des activités commerciales, industrielles, artisanales ou professionnelles.
Il permet ainsi au propriétaire d’un local de l’affecter à une activité commerciale ou artisanale. Il peut alors le louer à ce titre comme bureau, lieu de vente, local, entrepôt…
Y a-t-il des conditions particulières pour louer son local à un professionnel ?
Le local doit tout d’abord être déclaré comme affecté à l’exercice d’une activité artisanale ou commerciale.
Un bail commercial, ce n’est pas du tout la même chose qu’un bail pour un logement ou une maison. Du point de vue juridique, les deux contrats ne sont pas encadrés par les mêmes règles et lois, qui peuvent d’ailleurs varier d’un Etat à l’autre.
Quels éléments doivent obligatoirement figurer dans le bail commercial ?
Certains éléments devant figurer dans le bail sont strictement encadrés, tels que :
La durée minimale du bail est en principe de 2 ans. Toutefois, il existe des baux dérogatoires qui permettent de ne conclure un bail que pour 3 ans. Il faut cependant noter que ces baux n’ouvrent pas droit au renouvellement du bail commercial pour le locataire.
- Le montant initial du loyer du bail commercial est libre. Toutefois, son augmentation par révision ou lors du renouvellement du bail est strictement encadrée (CODE DES LOYERS ).
- Un état des lieux doit être établi à l’entrée du locataire dans les lieux et à sa sortie. Cet état des lieux doit alors être annexé au contrat de bail. Il peut être réalisé à l’amiable entre le locataire et le bailleur ou par huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais de l’huissier sont alors partagés entre le locataire et le bailleur.
- Le contrat de bail doit énumérer précisément et limitativement les charges relatives au bien loué et leur répartition entre le locataire et le bailleur.
Peut-on sous louer un local commercial ?
La sous-location totale ou partielle est strictement interdite sauf stipulation contraire dans le contrat de location.
Si la sous-location est approuvée, le propriétaire doit être informé du processus. De plus, la poursuite doit être portée à sa connaissance par écrit. Sinon, la sous-location est nulle.
Si le loyer de sous-location est supérieur au loyer principal, le propriétaire a le droit d'exiger une augmentation correspondante du loyer principal. A défaut d'accord entre les parties, la majoration sera fixée par le tribunal compétent.
Le sous-locataire a le droit de prolonger la location dans la mesure des droits que le locataire a contre le propriétaire.
Comment se passe la résiliation légale d'un bail ?
Le bail peut être résilié, à son terme ou avant son terme, à l’initiative du locataire ou du bailleur. Le congé du bail commercial doit être notifié par huissier(commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quand le congé est donné à l’initiative du bailleur, ce dernier doit y préciser les motifs du congé.
Selon l'Article 101 du code des loyers, le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail. A défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail. Cette mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes du présent article, et informer le preneur qu'à défaut de paiement ou de respect des clauses et conditions du bail dans un délai d'un mois, la résiliation sera poursuivie. Le bailleur qui entend poursuivre la résiliation du bail dans lequel est exploité un fonds de commerce doit notifier sa demande aux créanciers inscrits. Le Jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits.
