Détermination de la Valeur Locative
L'Article 23 précise que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. En l'absence d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée en fonction des critères suivants :
- Les caractéristiques du local : Cela inclut la surface, le volume, l'accès au public, la disposition des espaces, l'état d'entretien, la conformité aux normes de travail, et la qualité des équipements fournis par le bailleur.
- La destination des lieux : La destination autorisée par le bail et les éventuelles modifications autorisées par le tribunal.
- Les obligations respectives des parties : Les restrictions à la jouissance des locaux et les obligations incombant au bailleur ou au locataire. Les améliorations apportées aux locaux sont également prises en compte si le bailleur a assumé les coûts.
- Les facteurs locaux de commercialité : L'importance de la ville, du quartier ou de la rue où se trouvent les locaux, l'emplacement, les moyens de transport, et d'autres éléments qui peuvent affecter la commercialité.
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : Les loyers de locaux équivalents dans la région, même si des ajustements sont possibles pour tenir compte des différences.
Révision des Loyers
L'Article 33 stipule que les loyers peuvent être révisés à la demande de l'une des parties. La demande doit être faite par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en précisant le montant du loyer demandé ou offert.
Fréquence des Révisions (Article 34) : La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable.
Limite de Révision : À moins qu'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice mentionné à l'Article 29 depuis la dernière fixation du loyer.
Clause d'Échelle Mobile (Article 35) : Si le bail inclut une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que le loyer change de plus d'un quart par rapport à sa dernière fixation. Le juge doit ajuster le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande.
Analyse des Dispositions de Révision des Loyers en Côte d'Ivoire
La réglementation ivoirienne concernant la révision des loyers est conçue pour assurer une procédure équitable et transparente. Elle prend en compte de nombreux critères objectifs pour déterminer la valeur locative, ce qui réduit le risque de manipulation des loyers par les parties. Parmi les facteurs pris en compte, on retrouve les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage.
La fréquence des révisions est également encadrée par la loi, avec une période minimale de trois ans entre les demandes de révision. De plus, il existe des limites quant à la variation des loyers pour éviter des ajustements excessifs.
La présence de clauses d'échelle mobile dans les contrats de bail offre aux parties une possibilité de révision plus fréquente, mais elle est soumise à des limitations strictes pour garantir une évaluation équitable de la valeur locative.
